다가구주택 보증보험에 대해 찾고 계신 분들께 이 글이 큰 도움이 될 것이라 확신합니다. 아파트나 빌라, 다세대주택의 경우 전세보증보험 가입 조건이나 가입 방법을 찾기가 상대적으로 쉽습니다. 그러나 원룸 건물이나 오래된 다가구주택, 다중주택은 일반인들이 계산하거나 가입 조건을 찾기가 매우 어렵습니다. 이 글은 LH 전세대출을 받으려고 하시거나 원룸, 다중주택, 다가구주택 계약 전, 해당 주택이 다가구 전세보증보험에 가입 가능한지 쉽게 확인할 수 있도록 작성되었습니다. 이 글이 도움이 되길 바랍니다.
목차
다가구주택 다중주택 다세대주택 차이
다가구주택, 다중주택, 다세대주택은 모두 여러 세대가 거주할 수 있는 주택 유형이지만 각각의 특징이 다릅니다. 아래는 이들 주택의 차이점을 쉽게 설명한 내용입니다.
다가구주택
다가구주택은 한 건물 안에 여러 가구가 독립적으로 거주할 수 있도록 구획된 주택입니다. 한 소유주가 건물 전체를 소유하며, 각 가구는 독립된 생활 공간을 갖추고 있지만 법적으로는 한 세대로 간주됩니다. 주로 임대 목적으로 사용되며, 건물주가 모든 가구를 임대합니다. 예를 들어, 한 건물 안에 여러 층이 있고 각 층마다 세입자들이 살고 있는 경우가 다가구주택입니다. 주로 빨강벽돌 집이 다가구집이 많습니다.
다중주택
다중주택은 여러 사람이 공동으로 사용하는 주택으로, 각 방은 독립된 생활 공간으로 사용되지만 부엌, 화장실 등 일부 시설을 공용으로 사용하는 주택입니다. 주로 학생이나 직장인들이 임대 목적으로 많이 사용하며, 건물 전체가 하나의 소유권으로 되어 있습니다. 각 방은 개별적으로 임대되며, 공용 공간을 공유합니다. 고시원이나 하숙집이나 대학가쪽에 가면 신축건물에 원룸들이 들어가있는 3~4층건물이 대부분 다중주택 입니다. 서울권에 원룸 중소기업청년대출 찾을때 많이들 들어가는 집이 이 다중주택 입니다.
다세대주택
다세대주택은 동일한 건물 안에 여러 세대가 독립된 주거 공간을 가지고 있는 주택입니다. 각 세대는 독립된 주거 공간을 가지며, 각 세대마다 별도의 소유권을 가질 수 있습니다. 보통 4층 이하의 건물로 규정되며, 한 건물 안에 여러 가구가 독립적으로 생활합니다. 각 세대는 개별 등기부등본을 가지며, 소유권 이전이 가능합니다. 작은 아파트와 비슷한 구조로 이해할 수 있습니다. 전세사기가 가장 쉽게 일어날수 있는 주택유형입니다. 개별 등기이기 때문에 쉽게 매매가 가능하여 사기꾼들이 금액을 장난칠수가 있었습니다. 최근에는 법이 강화가 되어 많이 없어졌습니다
요약
- 다가구주택: 한 소유자가 건물 전체를 소유하며, 각 가구는 독립된 생활 공간을 가지지만 법적으로 한 세대로 간주.
- 다중주택: 건물 전체가 하나의 소유권으로 되어 있으며, 각 방은 개별 임대되고 공용 공간을 공유.
- 다세대주택: 각 세대가 독립된 주거 공간과 소유권을 가지며, 건물 안에 여러 세대가 독립적으로 생활.
이렇게 각 주택 유형의 차이를 이해하면, 상황에 맞는 주택을 선택하거나 계약할 때 도움이 될 것입니다. 이 중에서 오늘은 다가구주택,다중주택에 대해서 보증보험 가입을 어떻게 계산하는지 알아보겠습니다.
다가구주택 전세보증보험 가입 조건
- 전입신고와 확정일자: 꼭 해야 한다. 주택임대차신고로 대체할 수 있다.
- 전세 계약기간: 최소 1년 이상이어야 한다.
- 공인중개사: 반드시 공인중개사를 통해 계약해야 한다.
- 위반건축물: 아파트를 제외한 주택에는 위반건축물이 없어야 한다.
- 전세권 및 질권 설정: 전세권 설정이나 질권 설정된 경우 가입이 불가하다.
- 제3자의 권리: 보증 발급일 기준 주택에 제3자의 권리가 없어야 한다.
- 선순위채권과 보증금 합산: 주택 가격의 80% 이내여야 한다.
- 방공제 최우선변제 제외: 주택 가격 산정 시 방공제 최우선변제를 제외해야 한다.
전세 계약서
- 유효한 전세 계약서가 필요합니다. 계약서에는 전세 보증금, 계약 기간 등이 명확하게 명시되어 있어야 합니다. 계약 기간이 절반 이상 남아 있어야 하며, 공인중개사의 인장이 날인되어 있어야 합니다. 또한, 같은 건물에 있는 기존 세입자들의 보증금액과 임대차 기간이 작성된 서류가 필요합니다. 사실 이 부분이 가장 어려운 부분입니다. 미리 공인중개사에게 말을 하면 필요한 서류를 준비해 줄 것이니 협조적인 임대인을 만나면 됩니다.
전세 보증금 한도
- 보증금 한도가 보험사에서 정한 기준 내에 있어야 합니다. 일반적으로 보증금이 일정 금액 이하이어야 합니다.
- 예를 들어, 주택도시보증공사(HUG)의 경우 서울은 최대 7억 원, 그 외 지역은 5억 원 이하이어야 합니다.
임대인의 신용 상태
- 임대인의 신용 상태가 보험사에서 정한 기준을 충족해야 합니다. 신용 상태가 불량한 경우 가입이 거절될 수 있습니다.
- 임대인의 세금 체납 여부, 신용등급 등을 확인합니다.
주택 상태
- 주택의 등기부 등본에 문제가 없어야 합니다. 주택에 근저당권, 가압류 등이 설정되어 있는 경우 가입이 어려울 수 있습니다. 자세한 주택가액 계산 방법은 아래 알려드리겠습니다.
- 주택의 물리적 상태도 고려됩니다. 예를 들어, 노후화된 건물이나 재건축 예정인 건물은 가입이 제한될 수 있습니다.
세입자의 요건
- 세입자가 실제로 해당 주택에 거주해야 합니다.
- 세입자의 신용 상태가 보험사에서 정한 기준을 충족해야 합니다.
보험료 납부
- 보험료는 보증금의 일정 비율로 산정되며, 이를 납부해야 합니다.
- 보험료는 일시불 또는 분할 납부가 가능합니다.
선순위채권 및 방공제
- 주택 가격 내에서 선순위채권(근저당권)이 있을 경우, 그 금액은 주택 가격의 30% 이내여야 합니다. 만약 선순위채권자와 보증금이 동시에 존재한다면, 이 둘의 합산 금액은 주택 가격의 80% 이내여야 합니다.
- 해당 다가구주택에 공실이 있거나 임대인이 거주 중이라면, 각 방마다 최우선변제금액을 주택 가격에서 차감해야 합니다. 서울 기준으로는 방 하나당 5천5백만원을 차감해야 합니다. 아래 글에서 더 자세하게 설명드리겠습니다.
다가구주택 전세보증보험 주택가액 계산방법
다가구주택 다중주택 전세 보증보험 가일할때 가장 중요한 부분입니다. 사실 이 부분이 조건 충족이 안되어서 가입을 못하는게 대부분 입니다. 근저당권이 설정이 되어 있더라고 가입이 가능하긴 합니다만, 극히 제한적이라 계산방법대로 직접 계산을 해보시고 판단을 해보세요.
1. 주택가격 산정하기
국토교통부에서 제공하는 주택가격 알려주는 사이트에 접속을 하신후 다가구주택 가격을 먼저 알려면 개별주택 공시가격을 알아야 합니다.해당 사이트에 접속후 개별단독주택 공시가격을 눌러주세요
다가구주택 보증보험 가입 시 주택가격을 산정하는 방법을 쉽게 설명드릴게요. 우선 다가구주택의 주소를 입력하세요. 그러면 연도별로 개별주택 가격이 나오게 됩니다. 여기서 중요한 것은, 이 금액을 그대로 사용하는 것이 아니라, 일정 비율을 곱해 최종 주택가격을 산출하는 것입니다.
예를 들어, 주택가격이 5억 원으로 나왔다고 가정해봅시다. 이제 계산기를 사용해 5억 원에 0.126을 곱해보세요. 이렇게 하면 6억 3천만 원이 나옵니다. 사실 정확하게 계산하려면 개별주택가격에 140%를 곱한 뒤, 다시 90%를 곱해야 하지만, 이는 다소 복잡할 수 있습니다. 그래서 간단하게 126%를 곱하면 쉽게 결과를 얻을 수 있습니다.
결국 이 6억 3천만 원 안에 모든 조건을 맞춰야 합니다. 이런 방식으로 주택가격을 산정하면 보증보험 가입 절차를 보다 수월하게 진행할 수 있습니다.
2. 선순위 금액 확인하기
다가구주택 보증보험 가입 시, 주택가격을 산정한 후에 고려해야 할 사항들이 몇 가지 더 있습니다. 예를 들어, 주택가격이 6억 3천만 원으로 나왔다고 가정해봅시다. 많은 분들이 선순위 보증금과 자신의 보증금을 합한 금액이 이 금액 안에만 들어오면 가입이 가능하다고 생각하지만, 실상은 조금 더 복잡합니다.
우선, 주택에 근저당권이 없는 것이 가장 좋지만, 근저당권이 있더라도 보증보험 가입은 가능합니다. 단, 근저당권은 주택가액의 60% 이내여야 합니다. 즉, 6억 3천만 원의 60%인 3억 7천 8백만 원을 넘지 않아야 합니다.
또한, 선순위 채권(근저당권)과 선순위 세입자 보증금 합한 금액이 주택가액의 80% 이내여야 합니다. 이렇게 설명하면 다소 복잡해 보일 수 있지만, 아래 표를 통해 쉽게 이해할 수 있습니다.
예시 표
| 항목 | 금액 | 비율 |
|---|---|---|
| 주택가격 | 6억 3천만 원 | 100% |
| 근저당권 설정 | 3억 7천 8백만 원 | 60% 금액이며 이 금액 이상이면 가입불가 |
| 선순위 채권 + 선순위 보증금 | 5억 4백만 원 | 80% 금액이며, 이 금액 이상이면 가입불가 |
| 선순위 채권(근저당권) 예시 | 2억 원 | |
| 선순위 세입자 보증금 | 2억 5천만 원 | |
| 합계 | 4억 5천만 원 | 남은 금액 1억8천만원 한도로 가입가능 |
이 표를 통해 보면, 주택가격 6억 3천만 원에 대해 근저당권은 3억 7천 8백만 원 이하이어야 하며, 선순위 채권과 세입자 보증금을 합한 금액이 5억 4백만 원 이하이어야 합니다. 예시로, 선순위 채권이 2억 원, 선순위 세입자 보증금이 2억 5천만 원이라면 총 4억 5천만 원이 되어, 80% 이내에 들어오므로 보증보험 가입이 가능합니다. 남은 금액이 1억8천만원만큼 다가구 전세보증보험 가입이 가능합니다.
이와 같이 정확하게 계산하고 조건을 맞춰야만 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다. 조금 복잡할 수 있지만, 꼼꼼하게 따져보는 것이 중요합니다.
다가구 보증보험 가입시 주의할 점 체크리스트
주택가격 산정 시 126% 계산하기
주택가격을 산정할 때 126%로 계산해야 합니다. 홈페이지에 140%라는 정보가 나올 수 있지만, 실제로는 126%를 곱해야 한다는 점을 잊지 마세요.
근저당권 및 선순위 보증금 정확하게 체크하기
근저당권과 선순위 보증금은 매우 중요합니다. 이 부분은 임대인에게 전입세대 열람원과 확정일자 부여 현황을 발급받아 대조하며 확인해야 합니다. 이 과정에서 임대인과 트러블이 생길 수 있지만, 최근 전세사기 이슈가 많기 때문에 임대인들도 협조적일 가능성이 높습니다. 공인중개사와 함께 작성하시면 더 수월합니다.
임대인 거주 중인 공간이나 공실 부분 확인하기
다가구주택이나 다중주택 건물 내에 임대인이 거주 중이거나 공실인 부분을 확인해야 합니다. 이른바 “방 공제”를 해야 하기 때문입니다. 서울 기준 최우선변제금액이 5천 5백만 원인데, 공실이 있다면 주택가액에서 이 금액을 빼야 합니다.
예를 들어, 다가구주택에 5가구가 있는데 1개 세대가 공실이라면, 5천 5백만 원을 주택가격에서 빼야 합니다. 만약 집주인이 거주 중이고 그 집에 방이 3개 있다면, 5천 5백만 원에 3을 곱한 1억 6천 5백만 원을 주택가격에서 더 빼야 합니다. 이 부분은 정말 중요하니 꼭 체크하세요. 이렇게 된다면 사실 집주인이 거주중인 다가구 주택이면 방공제 때문에 가입하기가 더 쉽지가 않습니다.
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