전세사기는 무엇일까?깡통전세,빌라 전세사기,오피스텔 전세사기 등 여러 전세사기 수법이 있으며 그 대체방법 과 예방법을 알려드리겠습니다. 이 글로 좋은 정보를 얻기를 바라며 최대한 자세하게 적어보겠습니다.
글의 순서
1. 전세사기 유형
신축빌라 전세사기
가장 흔하고 많이 알려진 전세사기 수법입니다. 신축빌라 현장에서는 분양과 전세를 같이하는 곳들이 많이 있습니다. 이를 “동시진행” 계약이라고도 합니다. 건축주는 전세가격을 높여 전세세입자를 맞추고 그 신축빌라를 다른 사람에게 명의로 넘깁니다. 이 과정에서 컨설팅 업체가 중간에 개입하여 실제 분양가의 일부를 전세금으로 받고, 나머지 금액을 리베이트 형식으로 나누어 가져가는 구조입니다. 이 방법은 많은 피해자를 낳은 수법 중 하나입니다.
분양가가 3억짜리를 전세보증금 3천만원을 올려 3억3천만원으로 게약을하고 3천만원을 리베이트로 나누는 개념입니다.
다가구주택 선순위 사기
다가구주택,다중주택 모두 같은 맥락이라고 생각하시면 됩니다. 다가구주택 전세사기는 계약을 진행할때 등기부등본에는 채권최고액, 즉 근저당권만 확인이 가능하고 같은집에 전입하고있는 먼저 거주하고 있는 다른세입자들의 보증금들을 확인할수 없다는점을 악용하여 공인중개사도 속이고 임차인도 속여 보증금을 받는 사기 행위입니다.
예를 들어 건물시세는 10억인데 채권최고액은 3억이 있습니다. 그리고 계약하려는 임차인보다 먼저 들어간 선순위 보증금액은 5억이 있었던집인데 선순위를 1억만 있다고 속여 임차인을 안심시키고 일부러 깡통전세로 만들어 추후에 경매가 넘어가 버린 사례도 있습니다.
현재는 법이 개정되어 계약체결전, 선순위 확인과 납세증명서를 보고 계약을 할수있습니다. 계약전 필수적으로 확인하고 진행하세요. 가능하다면 주위 매매 시세도 같이 봐주시는게 좋습니다.
근저당 사기
이 부분도 사회적으로 문제가 많은점으로 지적되고 있는 전세사기입니다. 임차인은 “대항력”을 갖추는 시기는 전입신고+확정일자+인도 즉 전입신고 “다음날” 0시부터 효력이 발생이 됩니다. 이걸 악용해 전세계약시 등기부등본 상에는 깨끗하고 마찬가지로 잔금일날 당일에도 아주 깨끗한 등기였지만 잔금일 당일에 은행에서 집담보 대출을 받게 된다면 같은날 전입신고 한 임차인보다 은행이 먼저 우선변제권을 갖게 됩니다. 그렇게 된다면 임차인은 보증금을 보호를 받지 못하는 경우가 생기게 됩니다. 이런 제도상의 문제때문에 임차인이 피해를 보면 안되겠죠
잔금일 당일에 등기부등본 꼭 한번확인하시고 다음날에도 다시한번 확인해보시는게 좋습니다.
신탁등기 사기
최근 신림동 한 다세대주택 빌라에서 발생한 신탁사기 사건입니다. 신탁계약은 정말 잘 보고 계약을 하셔야합니다. 일단 정상적인 임대차 거래라 하더라도 “임대차보호법”적용이 되지 않기 때문에 개인적으로 전세로 신탁등기 집을 계약해서는 안된다고 생각합니다.
이 사건은 계약시 등기부등본에 소유자에 분명 신탁등기라고 적혀 있었지만 공인중개사의 말만믿고 “신탁원부” 확인도 없이 그냥 계약을 해버려 현재 세입자들이 보증금을 돌려 받지 못하고 있습니다. “임대인”이 임대차 권한이 있는것처럼 말하면서 속여 2018년부터 계속 전세보증금을 가로 챘습니다. 신탁등기 계약은 꼭 “신탁원부”를 확인해 위탁자와 수익자 임대차계약 권한을 잘 확인하시고 진행하셔야 합니다. 그리고 가장중요한 신탁 동의서를 받아야 하는데 “임대차 확인서” 라고도 합니다.
신탁사마다 절차는 조금씩 다르지만 전체적인 틀은 이렇게 보시면 됩니다.
| 순서 | 진행절차 | 서류 및 절차 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1 | 임대차 동의 요청접수 | 위탁자>신탁사 | |
| 2 | 임대차 확인서 발송 | 임대차확인서 각자 날인 | 신탁사>위탁자 |
| 3 | 임대차 확인서 접수 | 1.임대차확인서 2.임대차계약서 사본 3.인감증명서or본인서명사실확인서 | 위탁자>신탁사 |
| 4 | 날인 및 결제 | 신탁사 | |
| 5 | 임대차 확인서 교부 | 1.임대차 확인서 2.인감증명서(신탁) | 신탁사>위탁자 |
처음 보신분들은 어렵다고 생각 하실수 있습니다. 신탁 임대차 계약은 상당히 복잡해서 하지 않는것을 추천드리지만 어쩔수 없이 계약을 해야할 경우 이런절차가 있다고 생각하며 봐주시면 되겠습니다. 현재 보고 계신 표는 “임대차 확인서“를 받기위한 절차들입니다.
전세 계약할때 조심해야하는 말들
이자 지원을 말하는곳
방을 보러 다닐때 어떤 컨설팅업체나 부동산에서 전세대출을 받으면 이자가 나오는데 그 일정부분을 지원을 해드린다고 하는곳들이 있습니다. 예를들어 보증금 3억짜리 집을 전세대출을 받고 계약하려하는데 대출이자가 약 70만원정도 나온다고 했을때 이 업체에서 40만원씩 2년간 지원을 해줍니다. 라고 한다면 임차인들 입장에서는 상당히 혹 할수가 있습니다. 원래라면 70만원을 내야하는데 지원을 받는다면 30만원만 내고 신축빌라에서 거주할수가 있으니 특히나 신혼부부들이 가장 많이 당하는 빌라 전세사기 입니다.
생각해보면 상당히 의심스럽죠, 왜 돈을 지원을 해줄까요?
이유없는 공짜는 세상에 없습니다. 정상가격보다 더 높여서 전세를 받은금액으로 임차인 돈을 준다는 뜻입니다. 추후 나갈때 주변시세 보다 전세금액이 높아서 보증금을 돌려받을수 없는 경우가 정말 많으니 이런말을하는 현장은 계약을 하시면 안되겠습니다.
집주인이 변경 된다고 합니다
우리가 부동산 임대차 계약을 진행하고, 계약금을 넣고 마지막 잔금을 넣고 이사까지 끝났습니다.근데 잔금일에 집주인이 변경이 된다고 합니다. 이런경우는 컨설팅업체가 중간에 있을가능성이 꽤 많습니다. 오피스텔에 주로 많이 보이는 사례입니다. 예를 들어 1억짜리 전세보증금으로 계약을하고 잔금입금후 이사를 하자마자 집주인이 변경이 된다고합니다. 부동산측은 기존 계약그대로 이관이 되는부분이라 상관없다고 하지만, 바뀌는 집주인이 보증금 상환능력이 없는 바지 사장일 가능성이 큽니다. 매매금액은 1억, 전세보증금과 같은경우는 바뀌는 집주인은 돈한푼없이 명의만 가져간다는 뜻으로 오피스텔 전세사기 입니다.
물론, 아닐수도 있겠지만 굳이 오피스텔 전세사기 가능성이 큰게 보이는데 계약을 할필요는 없겠죠,이런 말이 나오는곳도 계약을 하시면 안됩니다.
집주인이 부자라 여러채를 가지고 있어요
간단하게 생각해보면 건물이 여러채거나 오피스텔 및 주택을 수십채를 가지고 있다면 부자라고 생각하실수도 있겠습니다. 하지만 앞에서 말한것처럼 무자본 갭투기는 돈이 없어도 수십채를 가지고 있는 사람들이 상당히 많습니다. 일명 빌라왕,빌라의 신 등등 다 같은 부류입니다. 이사람들은 보증금 상환능력이 전혀 없습니다. 단지 현재 살고 있는 집이 계약이 되면 그 돈으로 보증금을 돌려주겠다는 뜻인데, 요즘같은 역전세 이런시기에는 정말 큰일이 나는 거겠죠. 물론 정상적인 임대인분들도 있습니다. 대신 “납세증명서” 발급을 요청하셔서 문제없고 “반환보증보험가입“이 가능하다면 진행하셔도 괜찮지만 주의하셔야 하겠습니다.
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