현직 공인중개사로서 전세 계약서 작성할 때 정말 알아야 할 점들만 확실하게 알려드릴 테니 전세 계약 시 주의사항 및 특약 확인하시길 바랍니다.
몇년전 부터 2023년 현재까지 전세 사기 때문에 뉴스만 보면 난리인듯합니다. 이럴 때일수록 확실하게 “전세”라는 거에 대해 회의감을 느끼실 수 있다고 생각하는데요, 확실하고 안전하게만 진행한다면, 좀 더 경제적으로 안정적이게 거주할 수 있지 않을까요? 신규 전세 계약뿐 아니라 전세 재계약 하시는분들도 같이 봐주세요.
전세 계약시 주의사항 글의 순서
- 1. 등기부등본 확인
- 2. 계약하는 부동산 시세 확인
- 3. 돈은 임대인 본인계좌로
- 4. 필수 특약사항 꼭 넣어주기
- 5. 임대인 세금 체납여부 확인하기
- 6. 보증보험 가입하기
- 7. 전입신고 주택임대차 계약 신고
1. 등기부등본 확인
등기부 등본이란 쉽게 설명하면 토지(땅) 소유자와 건물 소유자가 누구인지 와 그 해당 부동산에 제3자의 권리가 있는지 확인을 해서우리가 계약을 할때 불이익은 없는지, 또는 근저당,가압류,가처분 등 다른 제한이 있는지 확인을 하는겁니다. 소유자 본인이 맞는지 확인은 당연히 계약서 작성할때 꼭 신분증 확인을 하여야 합니다.
사실 이런 건 계약하는 부동산에서 확인을 해주는거 정상이지만, 그래도 본인이 직접 확실하게 알고 있어야 나의 소중한 보증금 을 보호할 수가 있으니 정확하게 알고 있는게 좋습니다.사진에 보시면 “갑구” “을구” 이렇게 나와 있는데요,
- 갑구: 소유권 에대한 권리 (가등기,가압류,경매,가처분 등)
- 을구:소유권 외 권리 (전세권,근저당,등)
여기서 보셔야 할건 소유자가 계약자 동일인인지 확인이 첫번째
을구에는 대부분 근저당권설정이 있거나 아니면 기록사항 없음 으로 깨끗한 등본일수도 있겠죠
근저당권이 설정이 되어 있다면, 이게 안전한 범위내 금액인지 도 같이 확인하셔야 합니다.
(통상 시세의 60%이내를 안전범위라고 함.)
2. 계약하는 부동산 시세 확인
이 부분은 사실 계약자분들이 많이 확인을 안하시는 부분인듯합니다.
요즘같은 역전세가 나오는 시점에는 우리가 계약하려는 부동산이 주변시세랑 꼭 같이 비교를 해주셔야 합니다.
혹시나 내가 만기때 제대로 보증금을 돌려 받을수 있을지 없을지는 주변시세에 비해 어느정도 낮다면 쉽게 받고 나갈수도 있겠죠, 그리고 깡통전세도 같이 확인할수 있습니다.
이 사이트는 부동산실거래 사이트로 본인이 계약하려는 아파트,오피스텔,빌라 최근 매매가격이 얼마에 거래가 되었으며 전세는 얼마에 계약이 진행된지 나옵니다.
이러한 정보를 바탕으로 내가 계약하는 집이 안전한지 판단을 어느정도 내릴수가 있겠습니다.
3. 돈은 임대인 본인계좌로
이 부분은 당연하지만 쉽게 생각하면 안되는게 전세사기 사례중 대리인이 임대인 확인서류를 위조를 하여 본인계좌로 계약금 및 잔금을 받는 그런 사기꾼도 있었습니다.
임대인 본인이 직접와서 계약하는 경우는 사고가 날일이 크게 없겠지만 혹시라도 대리인이 오거나 임대인 본인이 오지 않는다면 대리서류 확인절차와 본인확인절차 모두 확실하게 하셔야 합니다. 확인해야할 서류들은
- 임대인 신분증
- 대리인 신분증
- 인감도장 날인된 위임장
- 인감증명서 (본인발급)
이렇게 확인해주시면 됩니다. 이렇게 모두 확인을해도 가장중요한 건 바로 임대인 본인계좌로 이체하기 입니다. 대리인이 임대인의 인감증명서와 위임장 신분증을 다 가지고 있었지만 계좌는 대리인계좌로 되어있었죠 그 사기꾼은 중간에서 본인계좌로 돈을 받은뒤 도망치는 사건이 있었습니다. 물론 이런경우는 흔치는 않습니다만, 어려운건 아니니까 꼭 임대인 본인계좌로 이체하시기 바랍니다.
4. 필수 특약사항 꼭 넣어주기
특약은 법적효력을 가지고 있기때문에 언제나 신중하고 정확하게 서로 협의후
작성하시면 되겠습니다.
여러가지 중요 특약이 있습니다. 제가 주로 작성할때 사용하는 특약입니다.
1. 계약일 이후 근저당,가압류,가처분 등 새로운 제3자의 권리가 발생 할 경우 임대인은 자신의 책임으로 잔금일까지 말소하여야 하고,잔금일 다음날까지 등기부등본 권리 변동이 없어야 한다. 만약,그렇지 못할 경우 동 계약은 해제된 것으로 한다.
이부분은 우리가 계약후 잔금일날 이체전에 갑자기 근저당이 설정이 되어있거나 압류가 생긴다면 순위가 바뀌는 상황이 올수가 있겠죠?
그것을 방지하고자 하는 특약 입니다. 잔금일이 그래서 등기부등본을
다시 한번 확인을 하셔야합니다.
계약할때와 잔금일까지 그사이에 변화가 있으면 안되니까요. 다음날까지라고 적은 이유는 주택임대차보호법은 전입신고 확정일자를 받은 다음날 부터 효력이 발생이 됩니다. 만약 잔금일 당일에 근저당 설정을 해버린다면 우리는 다음날 대항력이 생기기 때문에
혹시나 문제가 생긴다면 순위가 밀리게 되는 상황이 올수가 있으니 체크 해주세요.
2.본 목적물에 의해 전세자금 대출 진행 불가시 임대인은 임차인에게 계약금을 반환하고, 계약을 무효로 한다. 단,개인변심, 신용상의 문제는 제외한다.
이 특약은 왠만하면 꼭 넣기를 바랍니다. 은행을 가보면 대출심사를 받기위해서는 확정일자를 받은 계약이 완료된 계약서를 가져오라고 합니다. 혹시나 대출심사에서 부결이 된다면 계약금을 못돌려 받을수 있는 불상사가 생길수도 있기때문에 넣어주셔야 합니다.
임대인 입장에서는 개인변심이나 임차인의 신용문제로 인한 대출부결은 안돌려줘도 되기에 거의 대부분 특약작성하는거에 대해 동의합니다. 본인 건물이 문제가 없다면 대출이 나오니까요
이 두가지는 꼭 넣어주시길 바랍니다.
5. 임대인 세금 체납여부 확인하기
계약할때 이 서류를 첨부하기가 예전에는 좀 힘들었지만 요즘은 법이 개정되고 시국이 시국이라
임대인에게 요청을 해도 잘 가져다주십니다.
- 국세 완납 증명서
- 지방세 완납 증명서
이 두 가지를 첨부해 달라고 공인중개사에게 꼭 말씀하세요
체납이 있다면 추후에 보증금은 반환하기가 분명히 힘들 겁니다.
체납여부가 확인이 된다면 굳이 체납을 하는 임대인 건물에 계약할 이유가 없는거죠.
납세증명서 발급받는 방법은 아래 버튼누르시면 자세하게 설명 해드리겠습니다.
6. 보증보험 가입하기
사실 개인적인 생각으로는 이게 가장 확실하고 안전하게 거주 가능한 방법입니다.
어떤 곳에서는 보증보험을 가입해도 못 받는다 이런 소리도 있지만, 그건
해야 할 것을 안 했거나 전입신고를 중간에 빼거나 이런경우라 부결이 되는 경우고
실제 제 손님들 100% 모두 받게 해드렸습니다.
계약전 해당집이 보증보험이 가입가능한지 확인하실수 있으니
꼭 확인하시고 진행하시기 바랍니다.
가끔, 특약에 보증보험이 가입이 안된다면 해제를 한다는 특약을 넣어라고 하시는분들도 계시지만 제가 보기엔 그건 현실적이지 않습니다. 애초에 처음부터 우리가 들어갈 부동산(아파트,빌라,오피스텔)은 미리 가입여부를 확인하실수 있습니다.
7. 전입신고 주택임대차 계약 신고
마지막으로 잔금일 이후에 해야 할 건 전입신고와 주택임대차 신고를 따로 하셔야 합니다.
여기서 주택 임대차 계약 신고는 “계약일”기준 30일이내 꼭 동주민센터나 부동산거래관리시스템에 접속하셔서 온라인으로 신고를 하시면 됩니다.
원래는 임대인,임차인 공동신고가 원칙이나, 둘중 한분만 가셔서 신고하셔도 무방합니다.
신고를 안하게 된다면 100만원 이하의 과태료가 부과가 되니, (현재는 계도기간 이라 부과 안됩니다.) 꼭 하시길 바랍니다.
신고를 하면 확정일자는 자동부여가 됩니다.
임대차 신고에 관한 자세한 방법은
아래 클릭하시면 자세하게 알려 드리겠습니다.